Você já imaginou transferir seus imóveis para a holding da família sem pagar aquele ITBI que engole até 3% do valor da transação? Pois foi exatamente isso que o Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) permitiu na decisão de 7 de julho: imunidade total quando os bens entram na empresa pelo valor histórico, sem formar reserva de capital.

Traduzindo: dá para transferir imóveis para a empresa da família sem desembolsar um centavo de ITBI — se você seguir as regras do jogo.

 

O que o TJMT decidiu e por que isso importa

Uma família integralizou seis imóveis numa holding pelo valor declarado no Imposto de Renda (cerca de R$ 1,8 milhão). A prefeitura de Cuiabá arbitrou o valor de mercado em R$ 3,6 milhões e lavrou ITBI de R$ 70 mil, usando o Tema 796 do STF — aquele que, desde 2020, limita a imunidade ao que entra no capital social, tributando o “excedente” como reserva de capital. O TJMT, porém, foi cirúrgico: se não há reserva de capital, não há “excedente” a tributar. Resultado: imposto zero e um recado claro aos municípios que tentam faturar em cima da diferença entre valor histórico e de mercado.

 

Regras do jogo que você precisa ter na cabeça

Antes de copiar a estratégia, entenda os quatro pilares legais que sustentam essa vitória:

• Imunidade constitucional. A não incidência do ITBI vale para a integralização de capital, salvo se a empresa tiver atividade imobiliária preponderante.
• Condição de “quarentena”. O art. 37 do CTN exige que, nos 2 anos anteriores e 2 anos posteriores à entrada do bem, menos de 50 % da receita da empresa venha de aluguel ou venda de imóveis. É a famosa prova da não-preponderância.
• Valor histórico opcional. A Lei 9.249/1995 permite escolher entre valor histórico ou de mercado ao integralizar bens. Valor histórico economiza ITBI e evita ganho de capital hoje.
• Tema 796 e a “linha vermelha”. Se você colocar bens valendo mais que o capital social e jogar a diferença para reserva de capital, perde a imunidade nessa fatia extra.

 

Por que isso mexe diretamente no seu bolso

A alíquota média de ITBI no Brasil gira em torno de 2% a 3%. Num apartamento de R$ 1 milhão, estamos falando de até R$ 30 mil; numa carteira de R$ 10 milhões em imóveis, são R$ 300 mil que podem — ou não — sair da sua conta. A decisão mato-grossense:

• Confirma que valor histórico é base legítima.
• Coloca o ônus da prova na prefeitura: ela precisa abrir processo e demonstrar fraude para arbitrar outro valor.
• Reforça que não há ITBI sobre bens 100 % destinados ao capital social.

Se outros tribunais seguirem essa lógica, as chances de economizar em todo o país aumentam — mas cada município pode reagir de forma diferente, por isso planejamento é palavra-de-ordem.

 

Por que isso importa para qualquer família que pensa em holding

O artigo 156, § 2.º, I da Constituição (1988) já garante imunidade de ITBI quando o imóvel é colocado no capital social da pessoa jurídica — salvo se a empresa tiver atividade preponderante de compra, venda ou locação de imóveis.

O Código Tributário Nacional (1966) condiciona essa imunidade: a prefeitura pode voltar a cobrar se, nos dois anos anteriores ou nos dois anos seguintes, mais de 50% da receita vier de atividade imobiliária.

Em 2020, o STF julgou o Tema 796: a imunidade “não alcança o valor dos bens que excede o capital social”. Municípios passaram a tributar a diferença entre o valor histórico e o de mercado, alegando que todo “ágio” vira reserva de capital. A decisão mato-grossense muda o jogo porque mostra um caminho legítimo para neutralizar essa cobrança: registrar imóveis pelo valor histórico, demonstrar que nada foi para reserva de capital e que a prefeitura precisa abrir processo administrativo antes de arbitrar valor (princípio do contraditório e do devido processo).

Em português claro: se o contrato social deixa nítido que cada centavo do imóvel foi para o capital social — sem sobra — e a empresa não vive de negócios imobiliários, o ITBI não deve ser cobrado.

 

Oportunidade, cuidados e próximos passos para o seu planejamento patrimonial

Para famílias que ainda hesitam em criar uma holding — ou que já têm imóveis fora dela por medo do ITBI — a mensagem é clara: há espaço para planejar com segurança e economia. Eis um roteiro prático:

1. Avalie o valor histórico dos bens — é o valor da declaração de IR. Integralizá-los por esse montante evita ganho de capital agora e reduz (ou zera) o ITBI.
2. Redija o contrato social com lupa — deixe explícito que todo o valor dos imóveis compõe o capital social; não crie reserva de capital nem ágio. Anexe laudo de avaliação para reforçar a boa-fé.
3. Peça a imunidade por escrito junto à prefeitura, juntando contrato e certidão de ônus reais. Se houver negativa, você terá prova para contestar em juízo.
4. Mantenha a empresa ativa — emita notas de outra atividade (consultoria, serviços) para afastar a “preponderância imobiliária” nos dois anos de quarentena prevista no CTN.
5. Documente tudo — balancetes, atas e demonstrativos mostram que não houve reserva de capital nem distribuição disfarçada de lucros.
6. Prepare-se para a fiscalização — o município pode revisitar o caso até cinco anos após a quarentena. Boas práticas contábeis e relatórios guardados valem ouro.

 

Pronto para proteger o legado da sua família?

Cada dia de atraso pode custar dezenas de milhares de reais em ITBI ou, pior, congelar o patrimônio em um inventário caro e demorado.

Se você quer transformar imóveis em quotas, ganhar eficiência tributária e ainda dormir tranquilo, comece agora: agende uma reunião estratégica comigo e minha equipe. Vamos avaliar seu patrimônio, definir a melhor estrutura de planejamento patrimonial, através de uma holding e, se necessário, trilharemos juntos o caminho da imunidade de ITBI — antes que novas autuações batam à sua porta.

Planejar é proteger. Agir hoje é garantir que seu legado continue nas mãos de quem você ama amanhã.

Abraços

Patricia D’Addea