A recente aprovação da Lei Complementar nº 214/2025, que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), trouxe significativas mudanças para o cenário tributário brasileiro. Essas alterações impactam diretamente o planejamento patrimonial, principalmente no que diz respeito a investimentos imobiliários.

O novo sistema tributário será implementado gradualmente, com início previsto para 2027 e pleno funcionamento em 2033. Ele substituirá cinco tributos atuais (PIS, Cofins, ICMS, ISS e parte do IPI) por dois novos impostos: a CBS e o IBS. Além disso, será criado o Imposto Seletivo, que incidirá sobre produtos e serviços prejudiciais à saúde e ao meio ambiente.

Durante o período de transição, haverá testes em 2026 e serão desenvolvidos sistemas operacionais, regimentos dos novos tributos e aprovação de legislações complementares necessárias para a efetivação do modelo tributário.

Neste artigo, vamos detalhar as principais mudanças e como elas podem afetar o seu patrimônio, ajudando você a se preparar para essa nova realidade.

Impactos da reforma no mercado imobiliário e planejamento patrimonial

Com a reforma, mudanças significativas afetarão operações imobiliárias e estratégias de planejamento patrimonial, vamos as principais:

Operações imobiliárias de pessoas físicas

A partir de agora, a locação de imóveis com receita superior a R$ 240 mil ao ano e a venda de mais de três imóveis no ano estarão sujeitas à cobrança da CBS e do IBS. Essa mudança exige um planejamento patrimonial e tributário mais preciso para evitar surpresas.

Holdings Imobiliárias

As holdings imobiliárias também serão impactadas pela reforma. As operações de aluguel e venda de imóveis por essas empresas estarão sujeitas à cobrança da CBS e do IBS, com alíquotas reduzidas em relação às operações de pessoas físicas.

• A alíquota geral da CBS e do IBS é estimada em 26,5%, mas, para operações de alienação e locação, haverá uma redução de 50% e 70%, respectivamente, sobre essa alíquota padrão.
• Além disso, existe a possibilidade de optar pelo regime de alíquota reduzida para operações de locação. Nesse caso, a alíquota é fixada em 3,65%, desde que determinadas condições sejam atendidas, tanto para contratos residenciais quanto não residenciais.

Exclusão da isenção para fundos de investimento

Uma das principais mudanças trazidas pela reforma foi a exclusão da isenção para fundos de investimento, como os FIIs e FIAGROs. Isso significa que, em determinadas situações, as operações imobiliárias realizadas por esses fundos poderão ser tributadas pela CBS e pelo IBS.

O que isso significa para você?

• Planejamento Patrimonial e Tributário: É fundamental realizar um planejamento tributário cuidadoso para minimizar o impacto das novas regras sobre o seu patrimônio.
• Consultoria Especializada: Consulte um profissional especializado em planejamento patrimonial e tributário para entender as implicações das novas regras e adotar as melhores estratégias.
• Revisão de Contratos: Revise seus contratos de locação e venda de imóveis para garantir que estejam em conformidade com a nova legislação.
• Acompanhamento das Alterações: A legislação tributária está em constante evolução, por isso é importante acompanhar as novidades e ajustar seu planejamento sempre que necessário.

Calendário de implementação da Reforma Tributária: Veja as principais etapas

O que já foi feito:

• 2023: Aprovada a Emenda Constitucional 132, que introduziu o novo sistema tributário baseado no modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), adotado por economias ao redor do mundo.
• 2024 e início de 2025: Regulamentada a reforma com a aprovação da Lei Complementar 214/2025, que regulamenta o novo sistema tributário. Essa lei instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS), além de criar o Comitê Gestor do IBS.

Próximas etapas:

• 2026: Período de testes do novo sistema tributário, preparando o terreno para sua implementação.
• 2027: A CBS entra em vigor, substituindo o PIS, Cofins e IOF-Seguros, que serão extintos. O Imposto Seletivo também começa a ser cobrado, substituindo parcialmente o IPI. O IPI continuará a ser aplicado somente sobre bens produzidos pela Zona Franca de Manaus.
• 2029 a 2032: Implementação gradual do IBS, que substituirá o ICMS e o ISS. Durante esse período, a cobrança do IBS será aumentada gradativamente, enquanto o ICMS e o ISS terão sua aplicação reduzida proporcionalmente.
• 2033: O IBS será plenamente implementado, marcando o fim da cobrança do ICMS e do ISS.

Conclusão:

A reforma tributária trouxe novas regras para o mercado imobiliário, exigindo um planejamento mais estratégico e cuidadoso. Ao entender os impactos das novas leis e buscar orientação profissional, você pode proteger seu patrimônio e otimizar seus investimentos.

Agende uma consulta e descubra como podemos te ajudar a adaptar seu planejamento patrimonial à nova realidade tributária.

Abraços,

Patrícia D’Addea