Uma nova era de transparência e fiscalização no mercado imobiliário brasileiro começou. A Receita Federal publicou a Instrução Normativa nº 2.275, de 15 de agosto de 2025, uma medida que promete acabar com a sonegação fiscal no recebimento de aluguéis. A partir de agora, com a integração de dados dos cartórios de todo o país, a “brecha” para não declarar esses rendimentos chegou ao fim.

A norma instituiu o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que funciona como um “CPF” para cada imóvel. Esse identificador único será obrigatório em todas as transações e registros, desde a compra e venda até o registro de um contrato de aluguel.

A grande mudança, no entanto, está na forma como as informações serão compartilhadas. Todos os serviços notariais e de registro (os cartórios) serão obrigados a enviar eletronicamente as informações de operações imobiliárias para o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Este sistema centralizará os dados e os disponibilizará diretamente para a Receita Federal.

Como a mudança afetará proprietários e inquilinos?

Até então, muitos “contratos de gaveta” e acordos informais de aluguel passavam despercebidos pelo fisco. O proprietário recebia o valor mensalmente e simplesmente não o declarava no Imposto de Renda, enquanto o inquilino, muitas vezes, também não informava os pagamentos para não gerar atritos.

Com a nova ferramenta, este cenário muda drasticamente. Ao registrar um contrato de aluguel no cartório, por exemplo, ou até mesmo em transações que indiquem a posse de um imóvel por terceiros, a Receita Federal terá acesso a informações cruciais, como:

• Identificação do proprietário (CPF/CNPJ);
• Identificação do inquilino (CPF/CNPJ);
• O endereço e o CIB do imóvel alugado;
• O valor do aluguel e a duração do contrato.

De posse desses dados, o sistema da Receita poderá cruzar as informações de forma automática com as declarações de Imposto de Renda de locadores e locatários. Se o proprietário não declarar o rendimento do aluguel, o sistema identificará a inconsistência imediatamente.

O cerco se fecha e o que acontece com quem não declarar?

A Instrução Normativa é clara quanto às consequências. O contribuinte que for pego na malha fina por omissão de rendimentos de aluguel estará sujeito a:

• Multa de 75% sobre o valor do imposto devido, podendo chegar a 150% em casos de fraude comprovada.
• Juros de mora calculados com base na taxa Selic.

• Em casos mais graves, a sonegação fiscal pode ser enquadrada como crime contra a ordem tributária, com penas que podem incluir a reclusão.

Para os inquilinos, a falta de declaração dos pagamentos de aluguel também pode gerar problemas, como a impossibilidade de deduzir despesas ou a inclusão em processos de fiscalização para averiguação.

 

O fim de uma era de informalidade

A integração de dados via CIB e Sinter cria um ambiente de total transparência, onde a informalidade se torna insustentável.

A recomendação é clara: todos os proprietários de imóveis que recebem aluguel devem, a partir de agora, garantir que seus rendimentos sejam corretamente declarados. A era do “jeitinho brasileiro” no aluguel de imóveis chegou ao fim. A nova ferramenta da Receita Federal não é apenas uma promessa, mas uma realidade que já está em vigor, pronta para garantir que todos cumpram com suas obrigações fiscais.

Tenho imóveis e agora?

Se você tem mais de 4 imóveis e recebe acima de R$ 20 mil mensais em aluguéis, a situação exige atenção redobrada. Receber como pessoa física não só gera incidência de IR de até 27,5%, como também agora atrai a cobrança do CBS e do IBS, mesmo para pessoas físicas.

Por que estruturar uma PJ?

1. Economia de impostos: Como pessoa física, seus rendimentos de aluguel entram na tabela progressiva do Imposto de Renda, podendo chegar à alíquota de 27,5% + CBS/IBS em breve. Ao criar uma empresa (geralmente enquadrada no regime do Lucro Presumido para esta atividade), a carga tributária sobre a receita de aluguéis pode ser significativamente menor, girando em torno de 11,33% a 14,53%. A economia é substancial.
2. Redução de riscos e proteção patrimonial: Ao transferir os imóveis para o nome da empresa, você separa seu patrimônio pessoal do patrimonial empresarial. Isso significa que, em caso de eventuais disputas judiciais ou dívidas relacionadas aos imóveis, seu patrimônio pessoal fica protegido.
3. Planejamento sucessório: Uma empresa facilita a organização da sucessão familiar. A transferência de cotas da empresa para herdeiros costuma ser um processo mais simples, rápido e econômico do que um inventário tradicional dos imóveis, evitando desgastes e altos custos com cartórios e impostos de transmissão (ITCMD).

A transição para uma Pessoa Jurídica exige um planejamento cuidadoso, envolvendo custos iniciais com a abertura da empresa e a transferência dos imóveis (ITBI). No entanto, para locadores com um volume de renda mais elevado, os benefícios a médio e longo prazo superam em muito os custos iniciais.

Conclusão

O cerco da Receita se fechou e, com a chegada do CBS e do IBS também sobre locações de pessoa física, o peso tributário tende a crescer. Para quem tem múltiplos imóveis, estruturar uma pessoa jurídica deixou de ser apenas uma opção inteligente: virou necessidade estratégica para economizar, proteger e planejar o futuro.

Se você tem imóveis de aluguel e quer entender qual estrutura é mais vantajosa para o seu caso, agende uma conversa. Este pode ser o passo decisivo para transformar imposto em economia e risco em proteção.

Abraços,

 

Patricia D’addea