A forma de alugar imóveis mudou drasticamente com o surgimento de plataformas digitais como Airbnb e Booking.com. O que antes era uma locação tradicional de temporada ou aluguel por contrato físico, hoje se transformou em uma experiência instantânea, mediada por aplicativos e algoritmos.

Essa transformação trouxe comodidade e acesso a um público global, mas também levantou questionamentos jurídicos, tributários e patrimoniais.

A Lei Complementar nº 214/2025, sancionada em 16 de janeiro de 2025, veio para atualizar e harmonizar esse cenário no contexto da Reforma Tributária, trazendo regras específicas para a locação de imóveis via plataformas digitais. As mudanças afetam diretamente proprietários, gestores e investidores, que agora precisam entender como as novas regras impactam seus rendimentos.

 

Os novos impostos (IBS e CBS) e como afetam a locação?

O cerne da mudança está na criação de dois novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). Juntos, eles funcionam como um Imposto sobre o Valor Agregado (IVA) dual, substituindo gradualmente impostos como o ISS, o PIS e a Cofins.

A partir de 2026, a locação de imóveis passa a ser considerada fato gerador do IBS e da CBS. Isso significa que, em muitos casos, a carga tributária sobre o aluguel será diferente do que conhecemos hoje.

 

O papel das plataformas digitais

A LC nº 214/2025 atribui às plataformas digitais a responsabilidade solidária pelo recolhimento do IBS e da CBS. Isso é um ponto-chave, pois busca garantir maior controle e reduzir a evasão fiscal. Na prática, plataformas como Airbnb e similares poderão ser obrigadas a reter e repassar os impostos diretamente, especialmente em operações com locadores estrangeiros ou que não emitem nota fiscal.

Essa medida não só simplifica o processo para o governo, como também pode levar a um maior compliance por parte dos locadores, já que o recolhimento será feito na fonte.

 

O que muda para o locador pessoa física?

Se você aluga imóveis como pessoa física, é crucial entender as novas regras. A LC nº 214/2025 estabelece critérios específicos para a tributação:

• Locações por temporada (até 90 dias): A lei equipara a locação por temporada a uma prestação de serviço de hospedagem. Isso significa que a alíquota de IBS e CBS poderá ser a cheia, sem os redutores previstos para locações de longo prazo. É fundamental verificar se a sua atividade se enquadra nessa categoria e qual será a alíquota final aplicada.

Exemplo: se você aluga seu apartamento em Ubatuba por 15 dias pelo Airbnb, a operação poderá ser tributada como hospedagem, com alíquota cheia de IBS e CBS.

 

• Locações de longo prazo: A lei prevê uma redução de 70% na alíquota padrão para a locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, resultando em uma alíquota efetiva menor. No entanto, é importante saber que, para usufruir de benefícios fiscais, é necessário estar no regime regular, o que não se aplica à maioria das pessoas físicas.

 

• Critérios de tributação: Para que a pessoa física seja considerada contribuinte do IBS e da CBS na locação de imóveis, ela precisa atender a critérios cumulativos: alugar mais de três imóveis e obter receita bruta anual superior a R$ 240 mil. Se você se enquadra nesses limites, a nova tributação passará a ser aplicada, o que pode representar um aumento na carga tributária sobre seus rendimentos.

 

Impactos para o proprietário (locador)

Para o proprietário de imóvel que aluga via plataformas digitais, os principais impactos são:

1. Transparência total – não há mais espaço para “aluguel por fora”. As informações chegam automaticamente ao fisco.
2. Tributação no IRPF – os rendimentos de locação devem ser declarados como rendimentos tributáveis, com carnê-leão mensal (quando PF).
3. Planejamento societário – muitos investidores podem optar por constituir holding imobiliária para gerir os imóveis, reduzindo riscos e otimizando tributos.
4. Compliance obrigatório – o locador precisa manter organização documental, já que cruzamentos de dados (plataformas, cartórios, Receita) serão automáticos.

 

Impactos para o hóspede (Locatário)

Do ponto de vista do consumidor que aluga:

• A lei garante maior segurança jurídica, já que as plataformas passam a ter obrigações de transparência;
• Haverá aumento de preço, pois a tributação sobre a intermediação tende a ser repassada ao consumidor;
• A diferenciação clara entre “locação” e “hospedagem” evita abusos de fiscalização municipal.

Na prática, quem aluga pelo aplicativo vai sentir diretamente no bolso o efeito da nova tributação.

 

O papel da receita federal e o cadastro imobiliário brasileiro (CIB)

A LC nº 214/2025 dialoga diretamente com a IN RFB nº 2.275/2025, que instituiu o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

Cada imóvel passa a ter um número único, semelhante a um “CPF do imóvel”. Isso permite que:

• Toda transação de locação seja vinculada ao imóvel no CIB;
• A Receita rastreie em tempo real os contratos realizados via plataformas;
• A omissão de receitas torne-se praticamente impossível.

Em outras palavras: o fisco terá nas mãos todas as informações das locações feitas pelo imóvel, cruzando dados de plataformas, cartórios e declarações de renda.

 

Oportunidades de planejamento patrimonial

Para famílias e investidores que atuam no mercado de locação por aplicativos, a nova lei traz desafios, mas também oportunidades:

1. Constituição de Holding Imobiliária – transferir os imóveis para uma empresa pode reduzir carga tributária, facilitar sucessão e segregar riscos;
2. Proteção contra responsabilidade solidária – manter patrimônio protegido evita que passivos fiscais atinjam bens pessoais;
3. Estratégia sucessória – planejar a sucessão patrimonial em vida, evitando que herdeiros enfrentem inventário sobre imóveis alugados;
4. Aproveitamento de deduções – organizar despesas vinculadas ao imóvel (manutenção, condomínio, IPTU) para compensar na base de cálculo do IR.

 

Conclusão

A Lei Complementar nº 214/2025 é um divisor de águas para o mercado de locações digitais. Ela trouxe clareza jurídica, fortaleceu a arrecadação tributária e estabeleceu regras mais transparentes.

Por outro lado, exige que proprietários e investidores se adaptem rapidamente, adotando boas práticas de compliance tributário e, sobretudo, estratégias de planejamento patrimonial e sucessório. Essas medidas são essenciais para proteger os imóveis, evitar conflitos familiares e garantir a continuidade do patrimônio.

Mais do que nunca, alugar um imóvel por aplicativo deixou de ser apenas uma forma de obter “renda extra”. Hoje, é uma decisão que deve ser tratada como estratégia empresarial, sob a ótica da proteção patrimonial e da sucessão familiar.

Se você já possui imóveis alugados ou pretende investir nesse mercado, o momento de agir é agora. Estruture sua estratégia patrimonial e tributária antes que as novas regras impactem seus rendimentos.

Nosso escritório pode ajudá-lo com um Estudo Jurídico Personalizado, para que você descubra como proteger seu patrimônio, reduzir riscos e otimizar tributos de forma segura e eficiente.

Abraços,

Patricia D’Addea